Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong suốt gần ba thập kỷ qua. Kể từ năm 1994, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng, với các đợt nóng sốt thường liên quan đến yếu tố quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng.
Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều thiết lập mặt bằng mới. Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể tại nhiều tỉnh thành, với Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng lần lượt tăng 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015.
Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình tiếp tục tăng mạnh, với mức tăng lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm, tính từ năm 2018. Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền đã rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành.
Song, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 đã ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%. Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc.
Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, và Thái Nguyên có mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp. Trong khi đó, tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ, với các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.
Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền, điều này thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, nơi đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.
Một số nơi đã chứng kiến sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập, nhưng đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch.
Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản sẽ ổn định.
Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước, và mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.
