Bộ Tài chính đề xuất áp dụng hai phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Mục đích của việc này là đảm bảo công bằng và minh bạch trong việc tính thuế, đồng thời tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo dự thảo, phương pháp đầu tiên được áp dụng khi người bán có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng. Trong trường hợp này, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế, được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan. Điều này sẽ giúp giảm thiểu gánh nặng thuế đối với những cá nhân có thể chứng minh được nguồn gốc và giá trị của bất động sản.

Phương pháp thứ hai được áp dụng khi không xác định được giá mua và các khoản chi phí liên quan. Lúc này, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, dựa trên biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản. Ví dụ, nếu bất động sản được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế suất đề xuất là 10%. Nếu thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế là 6%. Trường hợp nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thuế áp dụng là 4%. Điều này sẽ khuyến khích người nắm giữ bất động sản lâu dài và giảm thiểu việc đầu cơ.

Đặc biệt, đối với các trường hợp bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thời gian nắm giữ sẽ không được tính để áp dụng biểu thuế lũy tiến. Khi cá nhân nhận thừa kế và thực hiện chuyển nhượng tài sản, thuế TNCN vẫn được tính theo thuế suất 2%, tương tự quy định hiện hành. Điều này đảm bảo sự công bằng đối với những trường hợp thừa kế bất động sản.

Thời gian nắm giữ được xác định kể từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với bất động sản cho đến lúc chuyển nhượng. Điểm mốc được tính từ thời điểm luật thuế mới có hiệu lực thi hành. Việc xác định thời gian nắm giữ sẽ giúp cơ quan thuế có thể xác định chính xác mức thuế suất áp dụng.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Điều này cũng tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả phương pháp này, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ. Đồng thời, việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng bất động sản.

Thị trường bất động sản hiện đangเผชิญ với nhiều thách thức khi giá nhà liên tục tăng cao. Để giảm giá nhà và giúp thị trường trở nên minh bạch, các chuyên gia cho rằng cần có những biện pháp dài hơi và bền vững, thay vì chỉ tăng thuế chuyển nhượng. Nguyên nhân gốc rễ của vấn đề nằm ở việc nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu, do đó cần tăng nguồn cung để giải quyết vấn đề.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc sửa đổi chính sách thuế là cần thiết nhưng cần sử dụng thuế như một công cụ để điều tiết thị trường. Dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân cần được tiến hành một cách thận trọng, dựa trên cơ sở nghiên cứu toàn diện và đánh giá tác động đầy đủ. Ông Đính cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua một thời gian khó khăn kéo dài và chỉ mới bước vào chu kỳ hồi phục. Do đó, mọi thay đổi chính sách liên quan cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh tạo thêm áp lực và gây tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường.

Về phương pháp tính thuế, ông Đính đề xuất áp dụng thuế suất giảm trừ cho các bất động sản nắm giữ trong thời gian dài. Cụ thể, ông đề xuất mức thuế 10% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 1 năm, 6% đối với thời gian nắm giữ từ 1 đến dưới 2 năm, 4% đối với thời gian nắm giữ từ 2 đến dưới 5 năm và 2% đối với thời gian nắm giữ từ 5 năm trở lên. Ông Đính tin rằng biện pháp này sẽ giúp khuyến khích việc nắm giữ bất động sản trong thời gian dài, giảm thiểu tình trạng đầu cơ và giúp thị trường trở nên ổn định hơn.

Bên cạnh đó, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh bạch, cho rằng để thị trường bất động sản trở nên minh bạch và hiệu quả, cần có nhiều giải pháp đồng bộ được thực hiện cùng lúc. Ông Tuấn Anh đề xuất cần tháo gỡ rào cản đối với các chủ đầu tư bất động sản và đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cung bất động sản và giảm giá thành sản phẩm.

Ông Tuấn Anh cũng cho rằng cơ quan quản lý cần linh hoạt hơn trong các chính sách quản lý đô thị, mở rộng các khu đô thị vệ tinh và di dời trường học, cơ sở sản xuất ra khu vực vùng ven. Việc này sẽ tạo ra một mặt bằng chung mang tính chất đồng đều hơn và giúp giảm giá trị bất động sản trung tâm. Ông Tuấn Anh tin rằng sự linh hoạt trong quản lý và quy hoạch sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ và Quốc hội. Bộ này đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Dự thảo này đang thu hút sự quan tâm lớn từ cộng đồng và các chuyên gia, những người hy vọng sẽ có một thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả hơn trong tương lai.

Có thể thấy, việc điều tiết thị trường bất động sản và giảm giá nhà không chỉ phụ thuộc vào việc tăng thuế chuyển nhượng. Cần có những biện pháp đồng bộ và bền vững để giải quyết vấn đề nguồn cung và cầu, cũng như khuyến khích việc nắm giữ bất động sản trong thời gian dài. Sự phối hợp giữa các chính sách quản lý và quy hoạch sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh và ổn định.

Trước những thách thức mà thị trường bất động sản đang đối mặt, các chuyên gia và nhà quản lý cần tiếp tục thảo luận và tìm ra giải pháp phù hợp. Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân là một phần của nỗ lực này, và hy vọng rằng nó sẽ được hoàn thiện để hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Bộ Tài chính đang đề xuất một phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản mới, trong đó thuế sẽ được tính bằng 20% trên phần thu nhập tính thuế. Phần thu nhập này sẽ được xác định dựa trên chênh lệch giữa giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng và giá mua cùng các chi phí liên quan.

Cách tính mới này được kỳ vọng sẽ giúp điều tiết thuế một cách hợp lý và đảm bảo số thu nộp ngân sách ở mức tương đương so với mức thuế suất 2% tính trên toàn bộ giá chuyển nhượng như hiện nay. Đặc biệt, trong một số trường hợp, người nộp thuế có thể được lợi hơn nếu giá chuyển nhượng không chênh lệch nhiều so với giá mua, hoặc giao dịch không phát sinh lợi nhuận, thậm chí bị lỗ.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng mức thuế 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đi kèm với tiến độ hoàn thiện chính sách, cơ sở dữ liệu và hạ tầng công nghệ để đảm bảo cơ quan thuế có thể thu đúng, thu đủ.

Dự thảo cũng đưa ra thêm một phương án khác, tính thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản. Tại tờ trình dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính cho biết việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Điều này tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay, với mức thuế suất 20%.

Bộ Tài chính hy vọng rằng với các phương án đề xuất này, sẽ có thể xây dựng một chính sách thuế thu nhập cá nhân hiệu quả, công bằng và phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam. Đồng thời, cơ quan này cũng sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ các bên liên quan để hoàn thiện dự thảo luật. Chính phủ cũng như các chuyên gia kinh tế sẽ có cơ hội đóng góp ý kiến để giúp hoàn thiện chính sách thuế này.

Nhiều người dân lo ngại về đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, cho rằng cách làm này sẽ không hiệu quả trong việc ngăn chặn đầu cơ, mà còn đẩy giá nhà lên cao hơn. Một độc giả tên Anhnôngdân bày tỏ: “Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng thì cuối cùng giá nhà sẽ được cộng thêm phần thuế đó, đội thêm giá và thiệt cho người mua mà thôi. Cách làm này sẽ không hiệu quả mà còn góp phần đẩy giá nhà lên”.

Cùng quan điểm, độc giả Bla Bla phân tích: “Nhu cầu cao nhưng toàn là của đầu cơ ôm hàng, người dân có nhu cầu ở thực thì kiếm từng đồng mà dân đầu cơ bỏ tiền cọc rồi lướt sóng ăn chênh cả trăm triệu, cả tỷ đồng. Tôi vẫn cho rằng nên đánh thuế trên số lượng bất động sản sở hữu hoặc đánh thuế trên người mua (người mua miếng đất thứ hai sẽ chịu mức thuế cao hơn khi mua lần đầu)”. Theo độc giả này, mục tiêu là ngăn chặn đầu cơ, nhưng cần có biện pháp phù hợp để không làm tăng giá nhà.

Tuy nhiên, một số người dân vẫn lạc quan về hiệu quả của chính sách thuế 20% trên lãi chuyển nhượng. Độc giả TTN cho rằng mục đích là chống đầu cơ thì cần tránh mua đi bán lại trong thời gian ngắn, và đề xuất này đánh vào lợi nhuận là đã giảm thiệt hại cho người mua có mục đích ở nhưng cần tiền phải bán. Độc giả này kỳ vọng chính sách sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn.

Để việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng đạt hiệu quả tốt nhất, độc giả Tuanhuyen gợi ý một số giải pháp đi kèm. Theo đó, cần làm rõ một số vấn đề sau: Thứ nhất, nên quy định thống nhất cho phép nhà nước chọn phương án đánh thuế theo nguyên tắc: mức nào cao hơn sẽ được cơ quan thuế áp dụng. Thứ hai, nên có quy định riêng đối với các trường hợp gia đình thừa kế về mức đóng thuế. Những giải pháp này sẽ giúp chính sách thuế được thực thi công bằng và hiệu quả hơn.

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2–10%. Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản nhằm điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng – nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.

Theo các chuyên gia, chính sách thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản có thể giúp làm giảm tình trạng đầu cơ và lướt sóng, nhưng cần được thực hiện một cách công bằng và minh bạch. Việc đánh thuế này cũng cần đi kèm với các biện pháp khác như tăng cường quản lý và giám sát thị trường bất động sản, nhằm đảm bảo rằng chính sách có hiệu quả và không làm tăng giá nhà.

Đồng thời, để đảm bảo hiệu quả của chính sách, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan trong thị trường bất động sản. Chính sách thuế cần được thiết kế và thực hiện một cách linh hoạt, nhằm thích ứng với các tình hình thực tế và đảm bảo mục tiêu điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng.

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Đề xuất này nhắm tới việc điều tiết hoạt động đầu cơ, ‘lướt sóng’ trong thị trường bất động sản – nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.

Theo đề xuất, nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ được tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2–10%. Việc áp dụng thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, ‘lướt sóng’ – những hành vi đã và đang đẩy giá nhà đất tăng lên mức cao.

Một điểm đáng chú ý trong hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) là phương án tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ nhà đất, nếu không áp dụng được tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển, từ đánh đồng tất cả giao dịch với thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang phân loại, đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh là đầu cơ, lướt sóng.

Ông Tuấn nói rằng thuế đánh càng cao nếu bán ra sớm khiến nhiều nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại mục tiêu ‘lướt sóng’ nhà đất. Những giao dịch ‘ăn chênh’ trong thời gian ngắn chủ yếu dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức nên họ thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Việc buộc phải nắm giữ dài hạn khiến việc đầu cơ giảm sức hấp dẫn, từ đó, hạ nhiệt thị trường đồng thời tăng tính ổn định và bền vững.

Ông Tuấn đánh giá thay đổi này không đơn thuần là tăng thu ngân sách, mà là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm.

Theo kết quả một nghiên cứu của kênh Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư ‘lướt sóng’ kiếm lời. Thời gian từ lúc họ mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Trong đó, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng chiếm đến 50% và từ 6-12 tháng tầm 36%. Chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn một năm.

Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cũng nhìn nhận phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng), nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh. Ví dụ, nếu chủ nhà mua một căn hộ với giá 4 tỷ đồng, chi phí liên quan là 800 triệu đồng, sau đó bán lại với giá 5 tỷ đồng, thuế thu nhập theo phương pháp mới là 40 triệu đồng (20% trên lợi nhuận 200 triệu đồng). Trong khi tính theo cách cũ, mức thuế phải đóng sẽ là 100 triệu (2% của 5 tỷ đồng). Theo cách tính này, những người bán lỗ nhà đất sẽ không phải đóng thuế.

Ông Kiên cho rằng cách tính này không chỉ mang lại sự công bằng và minh bạch hơn cho thị trường mà còn giúp tăng thu thuế đúng chỗ, đúng người, làm giảm các hoạt động đầu cơ ngắn. Người bán chọn cách tính thuế mới và chứng minh được chi phí phát sinh liên quan, mức đóng thuế sẽ thấp hơn. Điều này khuyến khích nhà đầu tư tập trung vào chiến lược dài hơi, hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất, giúp thị trường vận hành tích cực hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến ‘sốt nhà đất’ tại nhiều địa phương.

Dữ liệu của đơn vị này chỉ ra Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư, lên đến 87% sau 6 năm, trung bình mỗi năm tăng gần 15%. Hết quý II, giá căn hộ trung bình ở Thủ đô đạt gần 76 triệu đồng một m2. Theo sau là TP Đà Nẵng và TP HCM với đà tăng giá bán lên đến 70% và 48%.

Tại nhiều khu đô thị, dự án đất nền, tình trạng nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời. Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này.

Mặt khác, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, cao nhất 10% với thời gian nắm giữ dưới 2 năm (cao gấp 5 lần hiện hành) có thể khiến giao dịch sụt giảm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tạm thời đóng băng. Bởi tâm lý ‘lướt sóng’ đã ăn sâu trong tư duy đầu tư của rất nhiều người Việt, trải dài ở nhiều phân khúc từ đất nền, chung cư đến thấp tầng.

Ông Tuấn cũng quan ngại việc áp dụng thuế mới có thể đẩy giá nhà tăng cao. Bởi bên bán thường cộng toàn bộ chi phí, gồm cả thuế vào giá bán. Khi mức thuế tăng, giá bán ra cũng sẽ tăng theo và người mua cuối cùng có thể phải gánh thêm chi phí này. Ngoài ra, lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư chịu ảnh hưởng kéo theo kênh đầu tư bất động sản cũng trở nên kém hấp dẫn so với các kênh khác.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho biết cần có 2 điều kiện để tính thuế theo phương pháp trên. Đầu tiên là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của tài sản phải minh bạch, thứ hai là quy định rõ ràng các khoản chi phí được khấu trừ, kèm điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh.

Hiện nay, cơ quan thuế có thể tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và của người nộp thuế, nhưng giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng vẫn chưa phản ánh đúng giá thực tế. Về chi phí đầu vào liên quan, một giao dịch bất động sản thường có các khoản phí như giá mua, phí môi giới, phí cải tạo, phí sửa chữa, phí lãi vay…

Theo ông Quang, việc xác định chi phí này tương đối phức tạp, nhất là với những căn nhà niên đại sử dụng hàng chục năm… Nếu không xác định được các chi phí kể trên, rất khó để hiện thực hóa cách tính thuế dựa trên lợi nhuận. Để thực hiện hiệu quả chính sách đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai.

CEO Công ty Việt An Hòa cho biết nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch, nhất quán và triển khai liên thông thủ tục hành chính liên quan đến giá, giao dịch bất động sản (từ công chứng, thuế,…) trên nền tảng điện tử. Đồng thời, cơ quan quản lý cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp kê khai sai giá trị giao dịch.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng khuyến nghị mỗi bất động sản khi đưa vào giao dịch phải được ‘số hóa’ đầy đủ gồm giá mua – giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn ‘lỗi thời’ tại nhiều địa phương.