Bất động sản Việt Nam đang đứng trước áp lực lãi suất cao hơn so với các ngành khác. Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp, còn lại thị trường phải chịu mức lãi suất “điểm cao”.

Bất động sản không được ưu tiên vay vốn

Hệ thống ngân hàng Việt Nam, dựa trên tiêu chí rủi ro, không xếp bất động sản vào danh mục ưu tiên cho vay. Điều này dẫn tới:

• Mức lãi suất vay bất động sản dự kiến tăng 22% vào năm 2025, cao hơn mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng.
• Chi phí vay cho dự án đầu tư bất động sản tăng 24%, trong khi vay mua, sửa nhà chỉ tăng 14‑15%.
• Doanh nghiệp phải tìm nguồn tài chính thay thế, chẳng hạn phát hành trái phiếu – năm 2025 đã có hơn 123.5 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản, tăng 40% so với năm trước.

Hệ số K và bảng giá đất: thách thức cho doanh nghiệp

Trong diễn đàn VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng bảng giá đất mới, một số khu vực Hà Nội lên tới hơn 700 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hệ số K vẫn chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu.

Hệ số K dự kiến sẽ được công bố sau khoảng 6 tháng kể từ khi bảng giá đất được áp dụng, gây ra “khoảng trống” tài chính và trì hoãn việc nộp tiền sử dụng đất.

Nghị quyết 254: Giải pháp tháo gỡ vướng mắc

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254/2025/QH15 nhằm giảm bớt các rào cản trong thực thi Luật Đất đai:

1. Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước thu hồi đất khi dự án đã hoàn thành 75 % diện tích và 75 % người sử dụng đất, giao lại cho nhà đầu tư.
2. Thu hồi đất & bồi thường: Bảo vệ quyền lợi người dân, đồng thời cho phép các dự án khẩn cấp hoặc quan trọng quốc gia được ưu tiên.
3. Đấu giá & đấu thầu: Không còn yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ cần quy hoạch chung, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
4. Áp dụng bảng giá đất thống nhất: Cho phép lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả hàng năm.
5. Rút gọn thủ tục hành chính: Giảm các bước không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần giấy tờ bổ sung.

Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất theo năm

Ông Nguyễn Văn Khôi (VNREA) đề nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và đồng thời cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với phần tiền thuê đã nộp.

Định danh bất động sản: Ngăn chặn đầu cơ

Thủ tướng đã ký Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản được “định danh” bằng mã số duy nhất, gắn với thửa đất, dự án và công trình. Đây là công cụ quan trọng để:

• Minh bạch hoá giao dịch, giảm hiện tượng “hai giá”.
• Giúp cơ quan quản lý theo dõi toàn bộ vòng đời bất động sản.
• Định danh môi giới, nâng cao uy tín và trách nhiệm.

Triển vọng lãi suất vay bất động sản 2025‑2026

TS Cấn Văn Lực dự báo lãi suất cho vay bất động sản sẽ duy trì mức cao hơn so với các ngành khác, do ngân hàng vẫn chưa xem bất động sản là lĩnh vực ưu tiên. Tuy nhiên, nếu các giải pháp từ Nghị quyết 254 và định danh được thực thi đồng thời, áp lực lãi suất có thể giảm bớt thông qua:

• Chính sách tài chính hỗ trợ nhà ở xã hội.
• Quỹ đất được bố trí chiến lược cho các dự án trọng điểm.
• Điều chỉnh lãi suất dựa trên khả năng chi trả thực tế của người dân.

“Thị trường bất động sản cần một khung pháp lý ổn định và nguồn vốn linh hoạt để duy trì sức sống”, TS Cấn Văn Lực kết luận.