Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ bùng nổ với 279.000 m² dự án hạng A mới trong giai đoạn 2026‑2028.

Tổng quan nguồn cung mới 2025‑2028

Năm 2025, thị trường đã chào đón ba dự án hạng B (ThaiSquare Caliria, Pearl Tower, ROX Tower Goldmark City) với tổng diện tích hơn 96.200 m², nâng tổng nguồn cung lên 1,85 triệu m². Dự báo 2026‑2028 sẽ có thêm khoảng 279.000 m² văn phòng hạng A, tập trung chủ yếu tại khu Tây Hồ Tây – khu vực đang được Metro khai thác.

Giá thuê và tỷ lệ trống

Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A duy trì ổn định ở mức 30,0 USD/m²/tháng, tăng 2,3 % so với năm trước. Hạng B ghi nhận 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % năm ngoái.

Tỷ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm quý và 6,3 điểm phần trăm năm, còn lại 18,1 %. Ngược lại, hạng B tăng lên 19,3 % do nguồn cung mới.

Xu hướng nhu cầu và ngành dẫn đầu

Giao dịch chuyển địa điểm sang tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch năm 2025. Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm là hai ngành dẫn đầu, lần lượt chiếm 29 % và 28 %.

Chiến lược cho chủ nhà và nhà thuê

Với nguồn cung dồi dào, chủ nhà sẽ phải áp dụng giá thuê cạnh tranh và nâng cao tiện ích (dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe, không gian cộng đồng). Đồng thời, cải tạo tòa nhà cũ thành thông minh, bền vững sẽ giúp duy trì sức hút.

Doanh nghiệp thuê văn phòng ngày càng chú trọng trải nghiệm nhân viên – môi trường làm việc linh hoạt, công nghệ hỗ trợ và các dịch vụ hỗ trợ sức khỏe.

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn cân bằng lại, mở ra cơ hội mới cho nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Tổng quan thị trường 2024-2025

Theo báo cáo của Savills, đến cuối quý III/2025, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ duy trì mức ổn định đã giữ trong 5 năm qua, với tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tương đối đồng đều giữa các phân khúc.

Hiệu suất các hạng văn phòng

• Hạng A: Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 78% (‑1 điểm phần trăm so với quý trước, ‑11 điểm so với cùng kỳ 2023).
• Hạng B: Tăng lên 81% (+2 điểm phần trăm quý trước, ‑4 điểm so với năm trước), phản ánh việc hấp thụ nguồn cung mới từ cuối 2024.
• Hạng C: Vẫn là phân khúc mạnh nhất với lấp đầy 92%, cho thấy nhu cầu ổn định cho văn phòng giá phải chăng tại khu vực phi trung tâm.

Phân khúc CBD vs non‑CBD

CBD vẫn là trụ cột: chỉ số văn phòng đạt 94 điểm (+5 điểm quý, +7 điểm năm), lấp đầy 96%, giá thuê trung bình 860.000 VNĐ/m²/tháng (+1% quý, +3% năm).

Non‑CBD: chỉ số tăng lên 79 điểm (+1 điểm quý, ‑4 điểm năm), lấp đầy 82% (+1 điểm quý, ‑6 điểm năm), giá thuê ổn định và tăng 2% năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng.

Triển vọng nguồn cung mới

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu vực phát triển mới, nơi có nhiều tòa nhà văn phòng cao cấp vừa hoàn thiện hoặc đang xây dựng. Nguồn cung này có thể làm thay đổi cân bằng tại các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm, khi doanh nghiệp tìm cách tối ưu chi phí mà không phụ thuộc vào vị trí khách hàng.

Kết luận và gợi ý đầu tư

Với xu hướng cân bằng lại, nhà đầu tư nên tập trung vào:

1. Văn phòng CBD có mức lấp đầy cao và giá thuê tăng ổn định.
2. Những dự án mới ở ngoại thành với tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
3. Phân khúc hạng C để đáp ứng nhu cầu giá phải chăng, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp vừa và nhỏ đang mở rộng.

Bạn có câu hỏi nào về cách tận dụng xu hướng này? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để nhận tư vấn chi tiết.