Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua những biến động đáng kể, với giá đất tăng đột ngột trong thời gian ngắn. Điều này đặt ra câu hỏi về những tác nhân chính đang chi phối thị trường. Gần đây, kênh CafeLand đã đăng tải nhiều video bàn về chủ đề này, từ việc giá đất tăng sốc, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 10%, đến kế hoạch phát triển siêu đại lộ ven sông Sài Gòn và nhiều vấn đề liên quan khác. Những thông tin này đã nhanh chóng thu hút hàng triệu lượt xem và tạo ra nhiều cuộc tranh luận sôi nổi trên các diễn đàn.

Để có cái nhìn toàn diện về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, việc phân tích các yếu tố tác động đến giá đất là hết sức cần thiết. Trong đó, chính sách thuế đóng vai trò quan trọng, không chỉ ảnh hưởng đến người mua và người bán mà còn tác động đến toàn bộ thị trường. Thuế chuyển nhượng bất động sản, với mức lên đến 10%, là một yếu tố đáng kể làm tăng chi phí giao dịch và có thể ảnh hưởng đến quyết định của các nhà đầu tư cũng như cá nhân mua bất động sản.

Nhu cầu thị trường cũng là một yếu tố không thể bỏ qua. Sự gia tăng nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đã đẩy giá đất tăng cao. Điều này một phần xuất phát từ việc các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội sinh lời và người dân muốn sở hữu bất động sản để an cư.

Vai trò của các nhà đầu tư trong thị trường bất động sản cũng rất quan trọng. Các nhà đầu tư lớn, với tiềm lực tài chính mạnh mẽ, có thể dễ dàng thao túng thị trường bằng cách tạo ra các giao dịch giả, làm tăng giá đất một cách nhân tạo. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường mà còn làm giảm tính minh bạch và tạo ra những rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Siêu đại lộ ven sông Sài Gòn là một dự án lớn được kỳ vọng sẽ thay đổi bộ mặt đô thị, tạo ra nhiều cơ hội phát triển mới cho khu vực. Tuy nhiên, việc triển khai dự án cũng đặt ra nhiều thách thức về mặt quản lý và phân bổ nguồn lực.

Tóm lại, thị trường bất động sản hiện nay đang chịu tác động của nhiều yếu tố, từ chính sách thuế, nhu cầu thị trường đến vai trò của các nhà đầu tư. Để đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường, việc quản lý và điều tiết các hoạt động của thị trường là vô cùng quan trọng. Cần có những giải pháp cụ thể để minh bạch hóa thị trường và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

CafeLand và các kênh truyền thông khác đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin, giúp người dân và nhà đầu tư có cái nhìn sâu sắc hơn về thị trường bất động sản. Thông qua các video, bài viết phân tích và các chương trình thảo luận, những vấn đề nóng của thị trường được đưa ra ánh mặt công luận, giúp mọi người có thêm kiến thức để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Để có thể cập nhật thêm thông tin mới và hữu ích các bạn có thể truy cập vào trang chủ của CafeLand hoặc kênh youtube của CafeLand để có thể thông tin một cách chính xác . Bằng cách cùng nhau theo dõi và tìm hiểu về thị trường bất động sản thông qua các kênh đáng tin cậy,

Thị trường đất nền ven biển Đà Nẵng đang trải qua một đợt tăng giá mạnh mẽ nhất kể từ đầu năm, với dòng tiền từ các nhà đầu tư lớn đến từ Hà Nội, TP.HCM và cả Việt kiều đang đổ về đây. Điều này đã thiết lập mặt bằng giá mới và góp phần đẩy thanh khoản thị trường tăng cao.

Giá đất cao nhất trên 300 triệu đồng/m2

Nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội mới tại Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực ven biển. Anh Ngô Vạn Phú, trú tại Hà Nội, đang tìm mua một lô đất ven biển để xây khách sạn tại khu vực Sơn Trà, An Thượng. Theo ông Nguyễn Anh Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Trường Phát, thị trường đất nền ven biển Đà Nẵng ghi nhận đà tăng mạnh cả về thanh khoản lẫn giá bán. Tại các khu vực trung tâm như An Thượng, Phạm Văn Đồng hay Võ Văn Kiệt, giá đất tăng mạnh so với đầu năm 2025, có tuyến tăng 60%.

Ông Dũng cho rằng việc Đà Nẵng áp dụng bảng giá đất mới từ đầu tháng 7/2025 là một yếu tố góp phần tạo đà tăng. Dù trước mắt, mức thuế tăng thêm chưa tạo ra tác động đáng kể, nhưng về dài hạn, đây là yếu tố khiến mặt bằng giá được thiết lập ở ngưỡng cao hơn khi chi phí đầu vào của các dự án tăng lên.

Cũng theo ông Dũng, giá đất ven biển Đà Nẵng hiện vẫn ở mức rẻ nếu so với các thành phố biển khác trong nước. Đây chính là lý do thu hút dòng tiền quay lại từ các nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM và Việt kiều – những người đang tìm kiếm cơ hội mới.

Bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Thị trường đất nền ven biển đang bước vào một đợt tăng giá mạnh, đặc biệt tại các khu vực như An Thượng, Võ Văn Kiệt… Giá đất tại một số tuyến đường dao động từ 130–300 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Sơn Thủy ghi nhận mức giá 70–100 triệu đồng/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục cho thấy triển vọng tích cực, được thúc đẩy bởi sự phục hồi kinh tế, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và sức bật mạnh mẽ của du lịch.

Với các chính sách thúc đẩy khu vực kinh tế tư nhân theo định hướng của Trung ương và Quốc hội, môi trường đầu tư tại Đà Nẵng đã được cải thiện rõ rệt. Việc sáp nhập tỉnh Quảng Nam vào Đà Nẵng từ tháng 7/2025 giúp mở rộng không gian phát triển đô thị, gia tăng quy mô dân số và quỹ đất.

Tất cả những yếu tố này cộng hưởng đã tạo nền tảng cho thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục duy trì đà tăng ổn định trong thời gian tới, đồng thời củng cố vai trò trung tâm phát triển năng động và bền vững của thành phố tại khu vực miền Trung.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong suốt gần ba thập kỷ qua. Kể từ năm 1994, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng, với các đợt nóng sốt thường liên quan đến yếu tố quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng.

Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều thiết lập mặt bằng mới. Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể tại nhiều tỉnh thành, với Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng lần lượt tăng 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015.

Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình tiếp tục tăng mạnh, với mức tăng lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm, tính từ năm 2018. Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền đã rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành.

Song, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 đã ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%. Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc.

Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, và Thái Nguyên có mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp. Trong khi đó, tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ, với các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền, điều này thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, nơi đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Một số nơi đã chứng kiến sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập, nhưng đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch.

Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản sẽ ổn định.

Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước, và mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Chuyên gia đề xuất linh hoạt mức thu tiền đất khi chuyển mục đích sử dụng, tránh quy định cố định. Việc Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong một số trường hợp đặc thù đang thu hút sự quan tâm.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng mức thu cần linh hoạt, không thể quy định một con số cố định. Ông Lượng ủng hộ việc Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 103 nhưng cho rằng các trường hợp trên thực sự chưa lấp đầy được khoảng trống trước các vấn đề thực tế của xã hội.

Phương án mà Bộ Tài chính đưa ra chỉ giải quyết được bài toán trước mắt, chưa thể bao trùm toàn bộ các trường hợp trong thực tiễn. Điều gì không bao trùm được thực tiễn sẽ dẫn đến tình trạng đúng chỗ này, sai chỗ kia, tạo ra sự bất công trong xã hội.

Giá đất ở đang định giá tiệm cận thị trường, trong khi đất nông nghiệp lại gần như “đứng yên”, tạo ra một khoảng trống rất lớn. Mức thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt, không thể quy định ‘cứng’ một con số cố định vì có rất nhiều biến số cần thẩm định, đánh giá. Không thể cào bằng, lấy một ‘đôi giày’ dùng chung cho tất cả mà cần phải ‘đóng giày’ riêng theo từng hoàn cảnh cụ thể.

Ông Lượng cũng nêu vấn đề, cần xét đến đối tượng, mục đích xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng, lịch sử hình thành đất… để đưa giải pháp tối ưu. Vấn đề này liên quan đến nhiều bộ, ngành, trong khi Nghị định 103 chỉ điều chỉnh ở góc độ tài chính và giá của Bộ Tài chính. Do đó, cần có sự phối hợp liên ngành để nghiên cứu, xây dựng tiêu chí đánh giá phù hợp, bao quát các vấn đề về giá đất.

Để xác định giá đất, cần có hệ thống dữ liệu lịch sử giá qua nhiều năm. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi chính sách với nhiều lần điều chỉnh, Việt Nam vẫn chưa hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ. Hiện nay, việc quản lý chủ yếu mang nặng tính hành chính, trong khi thiếu nền tảng dữ liệu cụ thể.

Ông Lượng đề xuất cần phải mã số hóa và phân loại đầy đủ theo từng đối tượng. Thông tin về quyền sử dụng đất của từng cá nhân, tổ chức cần được mã định danh rõ ràng và chuyển thành dữ liệu số. Từ đó, mới ra được dữ liệu giá. Chỉ cần tra mã định danh, có thể biết mỗi người dân sở hữu bao nhiêu mét vuông đất ở, mua vào thời điểm nào, với giá bao nhiêu… Đây là cơ sở để đánh giá đúng đối tượng và xác định mức giá sát thực tế.

Ở nhiều nước, giá đất được cập nhật hàng năm và trở thành cơ sở quan trọng trong các chính sách thuế, chuyển đổi mục đích sử dụng, bồi thường. Do đó, Việt Nam cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất, làm nền tảng để triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả và minh bạch.