Bảng giá đất 2026: Những thay đổi quan trọng

Bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1-1-2026, đánh dấu một bước tiến lớn trong việc hiện đại hoá chế độ đất đai tại Việt Nam.

Bảng giá mới được kỳ vọng giải quyết hiện tượng “hai giá” giữa giá nhà nước và thị trường, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý tài sản quốc gia. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu các mức tăng sẽ gây “cú sốc” tài chính cho người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản hay không.

Cấu trúc 17 khu vực theo địa bàn

Theo nghị quyết của Hội đồng Nhân dân Thành phố Hà Nội ngày 26‑11‑2025, giá đất sẽ được chia thành 17 khu vực dựa trên đơn vị hành chính, thay vì chia theo quận, huyện như trước. Khu vực trung tâm chỉ tăng khoảng 2%, trong khi nhiều xã ngoại thành ghi nhận mức tăng từ 24‑26%, phản ánh xu hướng đô thị hoá và thay đổi giá trị sử dụng đất.

Đặc biệt, khu vực 9 (gồm các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất 26%. Giá đất ở vị trí 1 trên quốc lộ 32, từ phường Xuân Phương tới khu đô thị Kim Chung‑Di Trạch đạt 64,7 triệu đồng/m², trung bình 30,4 triệu đồng/m², so với 26,8 triệu đồng/m² trước đây.

Tác động tài chính tới người dân

Việc nâng giá đất dẫn đến áp lực tài chính rõ nét, nhất là khi thực hiện các thủ tục như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Ở xã Phượng Dực, ông Đặng Văn Thành cho biết gia đình mình phải trả gần 100 triệu đồng thêm cho một thửa đất 200 m² – mức tăng khoảng 30% so với năm 2025.

Tại xã Ứng Thiên, bà Nguyễn Thị Thềm ước tính tổng nghĩa vụ tài chính để cấp giấy chứng nhận có thể lên tới gần 1 tỷ đồng, do giá đất tăng thêm 8 triệu đồng/m². Đối với các hộ gia đình phụ thuộc vào lao động thời vụ, con số này thực sự “vượt quá khả năng tích lũy”.

Quan điểm của chuyên gia

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy (CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng việc xác định giá đất sát thực tế hơn giúp Nhà nước thu đủ, giảm thất thu và hạn chế cơ hội trục lợi từ chênh lệch giá. Đồng thời, giá đất tiệm cận thị trường sẽ tăng kỷ luật trong hoạt động bất động sản, buộc các dự án phải minh bạch và bền vững.

Ngược lại, Giáo sư Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cảnh báo nếu điều chỉnh giá quá nhanh, chi phí tài chính của doanh nghiệp và người dân sẽ tăng mạnh, làm giảm khả năng chi trả và đầu tư. Dù Luật Đất đai 2024 đã giảm tỷ lệ nộp tiền chuyển mục đích từ 100% xuống còn 30‑50%, nhưng “cốt” tính tiền – bảng giá đất – lại tăng đáng kể, khiến thực tế giảm phí không mang lại lợi ích như mong đợi.

Giải pháp đề xuất

Để tránh “cú sốc” xã hội, các nhà lập pháp cần kết hợp các biện pháp hỗ trợ:

• Áp dụng cơ chế miễn, giảm, giãn nợ đối với hộ nghèo, hộ chính sách và những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy mô nhỏ.
• Đơn giản hoá thủ tục cấp giấy chứng nhận, giảm thời gian xử lý, tăng tính minh bạch.
• Thực hiện các chương trình tư vấn và hỗ trợ tài chính cho người dân trong việc thanh toán nghĩa vụ đất đai.

Khi “lý” của thị trường và “tình” của an sinh xã hội được dung hòa, bảng giá đất mới sẽ trở thành động lực thúc đẩy phát triển bền vững cho Hà Nội và toàn quốc.

Bạch Thanh