Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Giá đất nền vùng ven đã tăng mạnh, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo. Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, nhưng cũng có nhiều rủi ro mà họ cần lường trước.

Thông tin về việc sáp nhập các tỉnh thành vào TP.HCM đã làm dấy lên làn sóng sốt đất ở các vùng ven. Nhiều nhà đầu tư đổ đi mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận khi có những thay đổi về quy hoạch. Thị trường bất động sản tại các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Đồng Nai đã ghi nhận mức tăng giá đất đáng kể.

Chẳng hạn, tại Bình Dương, giá đất nền ở một số khu vực đã tăng lên đến 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tương tự, tại Đồng Nai, giá đất cũng đã tăng mạnh, với mức tăng trung bình từ 20-30%. Sự tăng giá này phần lớn là do thông tin quy hoạch và kỳ vọng của nhà đầu tư về những dự án hạ tầng mới.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu tăng trưởng nhanh, nhiều chuyên gia cảnh báo về nguy cơ sốt giá ảo. Nếu không có sự kiểm soát và quản lý chặt chẽ, thị trường có thể đối mặt với những rủi ro lớn, bao gồm cả nguy cơ bong bóng bất động sản.

Các nhà đầu tư cần phải thận trọng và sáng suốt khi đưa ra quyết định mua bán bất động sản. Họ cần tìm hiểu kỹ về thông tin quy hoạch, pháp lý của mảnh đất cũng như đánh giá tình hình thị trường trước khi xuống tiền.

Một yếu tố quan trọng khác mà nhà đầu tư cần xem xét là tính pháp lý của dự án. Việc kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro về tranh chấp đất đai hoặc vấn đề sở hữu.

Ngoài ra, việc lên kế hoạch và chiến lược đầu tư rõ ràng cũng là điều cần thiết. Nhà đầu tư nên xác định mục tiêu của mình, mức độ chấp nhận rủi ro cũng như kế hoạch tài chính trước khi quyết định mua bất động sản.

Cục diện thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM trong thời gian tới sẽ còn nhiều biến động. Bên cạnh những cơ hội đầu tư sinh lời, cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Vì vậy, việc nghiên cứu kỹ thị trường và đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt là hết sức quan trọng đối với các nhà đầu tư.

vietnambiz.vn sẽ tiếp tục cập nhật thông tin về thị trường bất động sản vùng ven cũng như những diễn biến mới liên quan đến quy hoạch khu vực. Quý độc giả có thể theo dõi để nắm bắt tình hình.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong suốt gần ba thập kỷ qua. Kể từ năm 1994, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng, với các đợt nóng sốt thường liên quan đến yếu tố quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng.

Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều thiết lập mặt bằng mới. Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể tại nhiều tỉnh thành, với Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng lần lượt tăng 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015.

Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình tiếp tục tăng mạnh, với mức tăng lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm, tính từ năm 2018. Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền đã rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành.

Song, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 đã ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%. Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc.

Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, và Thái Nguyên có mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp. Trong khi đó, tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ, với các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền, điều này thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, nơi đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Một số nơi đã chứng kiến sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập, nhưng đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch.

Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản sẽ ổn định.

Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước, và mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Nhiều nhà đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) hiện đang đối mặt với rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản với hình thức mua đất nền không có sổ đỏ. Mục đích của họ là hy vọng “lướt sóng” và đón đầu sau khi có sự thay đổi về địa giới hành chính.

Các môi giới bất động sản tại khu vực này đang chào bán các lô đất nền với giá lên đến tiền tỉ đồng, tuy nhiên, những mảnh đất này không có sổ đỏ. Người mua được hứa hẹn rằng họ sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, thực tế đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư bị “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp hoặc không có sổ đỏ.

Ví dụ như anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ và đất đang bị tranh chấp thừa kế. Trường hợp của anh Phó là một trong nhiều ví dụ về rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi mua đất nền không có pháp lý rõ ràng.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thông thường, giá của đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ. Hơn nữa, lợi dụng việc sáp nhập và nhu cầu về nơi ở tại các thành phố tăng, một số người môi giới bất động sản đã đồn thổi và tạo sốt ảo để dụ dỗ khách hàng.

Giá đất nền tại các tỉnh thành ĐBSCL hiện đang có xu hướng tăng. Tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2 và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2.

Để ngăn chặn những rủi ro và đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Trong đó, yêu cầu các đơn vị có liên quan nghiên cứu và rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn.

Các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin và nguồn gốc đất, đồng thời lập vi bằng để tránh những rủi ro và tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn.