Đất thương mại dịch vụ (TMDV) đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội, tạo ra nguồn thu ngân sách đáng kể và tạo việc làm cho người lao động. Tuy nhiên, tiềm năng của loại hình đất này vẫn chưa được đánh giá đúng mức và chưa có chính sách phù hợp để khai thác hiệu quả nguồn lực này.

Tại Tọa đàm ‘Đất thương mại dịch vụ – Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách’, các chuyên gia và doanh nghiệp đã tập trung thảo luận về tiềm năng, thách thức và giải pháp đột phá cho loại hình đất TMDV. TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng tiềm năng của đất TMDV có thể được nhìn nhận từ bốn góc độ: phát triển đô thị hiện đại, kinh tế, pháp lý và quản trị đô thị, và thu hút đầu tư cũng như đổi mới mô hình tăng trưởng.

Đất TMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính – bán lẻ – lưu trú. Điều này không chỉ giúp đa dạng hóa nguồn thu cho các doanh nghiệp mà còn đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế – Tài chính của Quốc hội, nhấn mạnh rằng đất TMDV tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước và góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động. Việc phát triển đất TMDV một cách hiệu quả sẽ giúp tăng cường năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra các rào cản pháp lý và điểm nghẽn trong phát triển đất TMDV. Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng cần có cái nhìn tổng thể xuyên suốt từ công tác quy hoạch, đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm, cho đến mục đích sử dụng và các công cụ quản lý của nhà nước liên quan. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan và sự rõ ràng trong quy định pháp luật là chìa khóa để tháo gỡ các khó khăn.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Điều này tạo ra một khuôn khổ pháp lý ổn định và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất TMDV không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ. Sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ giúp khai thác hiệu quả tiềm năng của đất TMDV, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Để khơi thông nguồn lực từ đất TMDV, các chuyên gia và doanh nghiệp đề xuất cần có những chính sách đột phá, bao gồm hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện môi trường đầu tư, và tăng cường quản lý nhà nước. Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ và đổi mới mô hình kinh doanh cũng là yếu tố quan trọng giúp tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

Trước những thách thức và tiềm năng của đất TMDV, việc phối hợp giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và chuyên gia là cần thiết để đưa ra các giải pháp toàn diện và hiệu quả. Từ đó, đất TMDV có thể trở thành một nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Hiện nay, việc tìm hiểu và nắm rõ các quy định về đất TMDV là rất quan trọng cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Mọi thông tin chi tiết có thể được tìm hiểu qua các nguồn tin cậy như Reuters, VietnamPlus, và các trang thông tin pháp luật như Văn bản pháp luật.

Tóm lại, đất thương mại dịch vụ có tiềm năng lớn để phát triển và đóng góp vào nền kinh tế. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả, cần có sự phối hợp và chính sách phù hợp. Thông qua việc hiểu rõ về đất TMDV và những thách thức mà nó đang gặp phải, các bên liên quan có thể cùng nhau xây dựng một tương lai phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngày 10/7, tại Hà Nội, Bộ Giao thông Vận tải đã tổ chức lễ ký kết một dự án quan trọng, hướng tới tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, với 84% diện tích đất tự nhiên dành cho mục đích nông nghiệp, chính sách đất đai đóng vai trò nền tảng quan trọng trong việc phát triển ngành nông nghiệp.

Ông Lê Văn Bình cũng chỉ ra rằng một số tồn tại trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp đã được chỉ ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Các quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết 18 đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, hạn mức giao đất nông nghiệp đã được nâng lên. Ví dụ, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Thời hạn sử dụng đất cũng đã được nâng lên so với trước kia. Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất) với thời hạn là 50 năm, khi hết thời hạn này, họ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn. Ông Lê Văn Bình cho biết, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất…

Là một điểm mới đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 cũng cho phép cá nhân và doanh nghiệp mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất. Luật cũng mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức được giao đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả.

Một số người dân cũng đã phản ánh về việc khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, họ phải nộp tiền nhiều. Để giải quyết vướng mắc liên quan đến mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với Bộ Tài chính để điều chỉnh cách tính. Ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ khung giá đất, đồng thời giao cho địa phương trách nhiệm ban hành bảng giá đất phù hợp với thực tiễn, áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Tuy nhiên, hiện nhiều địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động thị trường, dẫn đến bảng giá đất không sát với thực tế. Để khắc phục vấn đề này, ông Mai Văn Phấn cho hay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản đề nghị các địa phương: xây dựng bảng giá đất sát thực tế, đánh giá tác động của thị trường và tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội; theo dõi và cập nhật thường xuyên dữ liệu giá đất, tổ chức hệ thống quản lý thông tin chặt chẽ.

Thông tin thêm về chính sách đất đai và những thay đổi trong Luật Đất đai 2024 có thể được tìm hiểu thêm tại trang web chính thức của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), đã đưa ra quan điểm của mình về việc định giá đất và chính sách thuế đất tại hội thảo ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ do Báo Thanh Niên tổ chức. Theo ông Phượng, việc định giá đất và cơ chế chính sách này đã được Nhà nước sửa đổi nhiều lần và ngày càng tốt hơn.

Nghị định 71 đã giao cho các địa phương quy định các thông số để tính giá đất, và tại TP.HCM, các hệ số tính đã được quy định rõ ràng, cho phép các doanh nghiệp tính toán số tiền thuế phải nộp. Ông Phượng chỉ ra rằng định giá đất liên quan đến hai vấn đề chính: bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Về bảng giá đất, trên thế giới cũng chia thành hai câu chuyện. Thứ nhất, định giá đất phải dựa trên kinh tế thực chứng, tức là theo quy luật thị trường. Thứ hai, nếu muốn thu nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, thì cần có chuẩn mực theo chủ quan của nhà nước, phù hợp với điều kiện xã hội và chính sách từng thời kỳ.

Ông Phượng cũng cho rằng không phải bảng giá đất nào cũng có thể thỏa mãn hết mọi người trong xã hội. Vấn đề là nhà nước điều chỉnh như thế nào cho phù hợp. Đất nông nghiệp cần được chia thành nhiều loại, bao gồm đất trong khu đô thị, đất trong khu dân cư và đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất ở. Chính sách cũng cần định hướng cho việc sử dụng hợp lý, để tránh tình trạng bê tông hóa khắp nơi và đảm bảo môi trường xanh.

Về mức giá thuê đất, ông Phượng cho rằng cần phải xem lại vì chi phí đầu vào bị đội lên sẽ không khuyến khích đầu tư. Quan trọng là không để biến động mạnh gây sốc cho doanh nghiệp khi chuyển từ mức cũ sang mức mới. Về phương pháp định giá đất, vẫn phải tính cụ thể, có thể tính bằng phương pháp thặng dư và phải giảm cho một số đối tượng ưu tiên như giáo dục, y tế, vì đây là những loại hình được khuyến khích. Những loại hình này có thể thu bằng 50% giá đất ở.

Ông Phượng cũng nhấn mạnh rằng chính sách đất đai cần được điều chỉnh để đảm bảo môi trường xanh và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Điều quan trọng là nhà nước cần có chính sách phù hợp để khuyến khích đầu tư và đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và người dân.

Trong bối cảnh hiện nay, việc định giá đất và chính sách thuế đất đang trở thành một vấn đề nóng tại Việt Nam. Việc điều chỉnh chính sách đất đai để đảm bảo môi trường xanh và đáp ứng nhu cầu của xã hội là một việc làm cần thiết. Nhà nước cần có chính sách phù hợp để khuyến khích đầu tư và đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và người dân.

Một số chuyên gia cũng cho rằng việc định giá đất cần phải dựa trên thị trường và đảm bảo tính minh bạch. Việc sử dụng các phương pháp định giá đất cần phải được xem xét và áp dụng một cách linh hoạt. Nhà nước cần có cơ chế kiểm soát và giám sát để đảm bảo việc định giá đất được thực hiện một cách công bằng và minh bạch.