Q3/2025: Thị trường căn hộ Hà Nội bật lên, giá thuê tăng và nguồn cung mới

Theo báo cáo quý 3/2025 của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ và bán lẻ Hà Nội đang ghi nhận sự phục hồi đáng chú ý, với mức tăng giá thuê, công suất cải thiện và nguồn cung mới đang dần cân bằng nhu cầu.

1. Tổng quan thị trường bán lẻ

Thị trường bán lẻ Hà Nội trong Q3/2025 có tổng nguồn cung đạt 1,8 triệu m² sàn, trong đó các trung tâm thương mại (TM) vẫn chiếm ưu thế. Công suất trung bình tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, lên tới 85% nhờ việc tái định vị các TM nhằm thu hút khách hàng trẻ tuổi.

Giá thuê tầng trệt

Giá thuê tầng trệt tăng trung bình 3% và đạt mức 1,3 triệu đồng/m²/tháng trên toàn bộ khu vực. Khu Trung tâm ghi nhận mức tăng cao nhất, trong khi các khu vực ngoại trung tâm tăng chậm hơn nhưng vẫn duy trì xu hướng tích cực.

Phân bố khu vực

‑ Nội thành: mật độ bán lẻ cao nhất (0,5 m²/người) và vẫn là trái tim thương mại của Hà Nội.
‑ Ngoại trung tâm: nguồn cung lớn nhưng bị giới hạn bởi quỹ đất.
‑ Các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hà Đông: nhờ các dự án metro và cải thiện hạ tầng giao thông, đang nhanh chóng thu hẹp khoảng cách giá thuê so với khu Trung tâm.

2. Thị trường căn hộ

Trong cùng kỳ, nguồn cung căn hộ mới giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng 6.300 căn so với cùng kỳ năm 2024. Số lượng căn bán được đạt 7.300, tương đương mức tăng 8% so với quý trước và hơn 15% so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới vượt 80%, cho thấy người mua ưu tiên các dự án mới có thiết kế hiện đại, tiện ích đa dạng và chính sách thanh toán linh hoạt.

Giá bán

Giá chào bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng. Trong 9 tháng đầu năm 2025, hơn 70% căn bán được có mức giá trên 4 tỷ VNĐ, trong khi các sản phẩm dưới 2 tỷ VNĐ gần như không xuất hiện. Điều này phản ánh áp lực nguồn cung căn hộ giá phải chăng tại trung tâm, đồng thời mở ra cơ hội cho các dự án nhà ở xã hội và khu vực ngoại thành.

3. Dự án mới và dự báo tới 2028

‑ Cuối năm 2025: dự kiến thêm hơn 84.000 m² sàn từ ba dự án mới, trong đó phần lớn là căn hộ hạng B.
‑ Giai đoạn 2026‑2028: nguồn cung tăng hơn 330.000 m², tập trung vào dự án Starlake. Lượng bàn giao lớn trong 2027‑2028 có thể tạo áp lực cạnh tranh và tiềm ẩn rủi ro dư cung nếu không có chiến lược phân khúc rõ ràng.

4. Xu hướng phát triển và lời khuyên cho nhà đầu tư

• Hạ tầng giao thông: Các tuyến metro mới đang kích hoạt nhu cầu bất động sản ở Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hà Đông.
• Nhóm khách hàng trẻ: Thương hiệu ẩm thực, không gian sống trẻ trung đang dẫn dắt nhu cầu tiêu dùng bền vững.
• Giải pháp giá phải chăng: Đẩy mạnh dự án nhà ở xã hội và khu ngoại thành sẽ giúp cân bằng thị trường và giảm áp lực giá.

Với những yếu tố trên, nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án có vị trí thuận lợi cho giao thông công cộng, đồng thời xem xét các khu vực ngoại thành đang được hỗ trợ bởi các dự án metro để tối ưu lợi nhuận và rủi ro.