Nội dung chính
Thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam: tiềm năng và thực tế
Du lịch Việt Nam đang bùng nổ, nhưng hạ tầng nghỉ dưỡng lại gặp khủng hoảng sâu sắc. Năm 2025, cả nước đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế và 137 triệu lượt khách nội địa, tổng doanh thu du lịch vượt 1 triệu tỷ đồng. Với bờ biển dài hơn 3.260 km và những điểm đến như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, tiềm năng khai thác bất động sản nghỉ dưỡng là khổng lồ.
Trái lại, tại các “thủ phủ” du lịch, nhiều dự án sở hữu vị trí đắc địa lại nhanh chóng rơi vào tình trạng bỏ hoang hoặc hoạt động cầm chừng. Ở Phan Thiết, các dự án Aloha Beach Village, Golden Peak Resort, Đồi Sứ Resort, Feng Shui Resort đều gặp công suất khai thác thấp, một số khu vực còn xuống cấp nghiêm trọng.
Trên dải ven biển Đất Đỏ – Xuyên Mộc (TP HCM), những dự án như Ixora Hồ Tràm, Hyatt Regency, The Sea Class, Edenia Resort hay Charm Resort Hồ Tràm cũng đã chuyển từ “dậy sóng” sang “đắp chiếu”, lãng phí nguồn lực đất đai.
Nguyên nhân dự án nghỉ dưỡng “chết yểu”
1. Thiếu chuẩn vận hành chuyên nghiệp
Theo bà Hương Nguyễn, CEO Eras Land, hầu hết các dự án nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn đang “đi vào bóng tối” ở giai đoạn vận hành. Chủ đầu tư tập trung vào thiết kế và tiến độ, bỏ qua việc xây dựng hệ thống quản lý dịch vụ, đào tạo nhân sự và kiểm soát chi phí. Khi dự án khai trương, công suất thấp, chi phí cố định cao và dịch vụ không đồng nhất khiến dòng tiền không đủ để duy trì hoạt động.
2. Định vị sản phẩm lệch hướng
Nhiều dự án sao chép nhau, không có bản sắc địa phương và không đáp ứng tiêu chuẩn của các kênh phân phối du lịch quốc tế. Kết quả là sản phẩm không thu hút khách quốc tế có khả năng chi tiêu cao, đồng thời không đáp ứng kỳ vọng của tầng lớp trung lưu trong nước.
3. Tư duy bán nhà ở thay vì cung cấp dịch vụ
Những nhà đầu tư thường áp dụng mô hình bán căn hộ như bất động sản nhà ở, bỏ qua yếu tố dịch vụ dài hạn. Khi bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp, đơn vị vận hành phải đồng thời bảo đảm lợi nhuận, trả cam kết và duy trì chất lượng, tạo ra áp lực tài chính nặng nề.
Theo báo cáo DKRA Group, hơn 99% nguồn cung sơ cấp năm 2025 thực chất là hàng tồn kho từ các dự án cũ, trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp. Giá chuyển nhượng thứ cấp giảm trung bình 15‑20% (cá biệt 40‑50%) và thanh khoản gần như đóng băng.
Giải pháp nâng cao chất lượng và bền vững
Định vị lại sản phẩm, tập trung vào trải nghiệm
Đầu tư vào bản sắc địa phương, thiết kế trải nghiệm độc đáo (wellness, retreat, detox) sẽ giúp dự án tạo ra điểm khác biệt. Như ông David Jackson (Avison Young) nhận định, du khách quốc tế ngày càng ưu tiên chất lượng dịch vụ, câu chuyện thương hiệu và trải nghiệm cá nhân.
Mô hình vận hành linh hoạt
Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào thương hiệu quốc tế, các dự án có thể áp dụng mô hình nhượng quyền hoặc tự vận hành có kiểm soát chi phí. Điều này giúp duy trì chuẩn chất lượng đồng thời tối ưu lợi nhuận dài hạn.
Đầu tư vào chuẩn quốc tế và nguồn nhân lực
Việc xây dựng hệ thống SOP (Standard Operating Procedures), đào tạo nhân viên chuyên môn và áp dụng công nghệ quản lý tài sản sẽ giảm thiểu rủi ro vận hành. Các chuyên gia của Savills cho biết hơn 68% nguồn cung khách sạn‑nghỉ dưỡng hiện do chủ đầu tư tự vận hành, nhưng chưa đầu tư đủ cho trải nghiệm khách.
Triển vọng: chuyển dịch từ số lượng sang chất lượng
Trong giai đoạn 2023‑2025, du lịch Việt Nam phục hồi mạnh, nhưng khách du lịch không phân bổ đồng đều. Các dự án có thương hiệu mạnh, chuẩn quốc tế và trải nghiệm độc đáo sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, những dự án không tái định vị, không chuẩn hoá vận hành sẽ tiếp tục gặp khó khăn và rơi vào “chu kỳ bùng lên rồi lụi tàn”.
Phương Uyên
Hãy chia sẻ quan điểm của bạn: Dự án nghỉ dưỡng nào bạn cho là mẫu mực? Đăng ký nhận bản tin để cập nhật xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng mới nhất.
