Nội dung chính
Luật Xây dựng (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, hứa hẹn xóa bỏ nhiều rào cản pháp lý khiến doanh nghiệp xây dựng gặp khó khăn. Đồng thời, luật mới đưa ra những yêu cầu mới về soạn thảo hợp đồng, quản lý chi phí và kiểm soát rủi ro – những yếu tố quyết định thành công của mọi dự án đầu tư xây dựng.
Những cải cách trọng tâm của Luật Xây dựng sửa đổi
Theo quan điểm của các chuyên gia tham dự Hội thảo quốc gia về Luật Xây dựng 2025, luật mới được chia thành ba nhóm lớn:
- Đổi mới phương thức và nâng cao hiệu quả quản lý đầu tư. Các dự án được phân loại rõ ràng (đầu tư công, PPP, kinh doanh) và quy trình phê duyệt được rút ngắn.
- Đơn giản hoá thủ tục hành chính. Giảm bớt các yêu cầu giấy phép, mở rộng đối tượng được miễn giấy phép khi dự án đã khởi công.
- Phân định trách nhiệm các chủ thể và hoàn thiện cơ chế quản lý chi phí, hợp đồng. Luật mới làm rõ các sự kiện bất khả kháng, hoàn thành cơ bản và yêu cầu các bên bảo đảm nghĩa vụ theo luật dân sự.
Chi tiết các thay đổi quan trọng
Quy trình quản lý dự án: Luật chỉ còn hai hình thức quản lý chủ đạo, nhưng vẫn giữ khả năng tùy biến cho các ban quản lý chuyên ngành và khu vực. Điều này giúp thích ứng nhanh với môi trường số hoá và đa dạng dự án.
Quản lý hợp đồng: Hai nội dung được nhấn mạnh là “sự kiện bất khả kháng” và “hoàn thành cơ bản”. Các bên phải cam kết thực hiện hợp đồng dựa trên luật dân sự, giảm thiểu tranh chấp do điều kiện không rõ ràng.
Thiết kế trong báo cáo khả thi: Không còn giới hạn chỉ ở “thiết kế cơ sở”. Các loại thiết kế phụ trợ có thể được đưa vào tùy theo quyết định của nhà đầu tư, tạo linh hoạt hơn cho dự án.
Giấy phép xây dựng: Một số dự án được miễn giấy phép nếu đã khởi công và chỉ chịu kiểm soát qua một thủ tục hành chính duy nhất. Ngoài ra, luật mở rộng quy định cho công trình ngoài khơi, hạ tầng hàng không và các lĩnh vực chuyên ngành.
Yêu cầu năng lực: Bỏ điều kiện năng lực đối với tổ chức; cá nhân được đánh giá dựa trên hồ sơ và kinh nghiệm, không còn yêu cầu sát hạch nghiêm ngặt.
Quản trị rủi ro pháp lý trong môi trường mới
Luật Xây dựng sửa đổi 2025 chuyển trọng tâm từ “tiền kiểm” sang “quản trị rủi ro”. Điều này đồng nghĩa với việc các bên phải tự chủ nhiều hơn trong việc nhận diện, đánh giá và giảm thiểu các rủi ro phát sinh.
PGS. TS. Tô Văn Hòa, hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, nhấn mạnh: “Các dự án quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng luôn tiềm ẩn rủi ro ở nhiều lớp – từ thiết kế hợp đồng, phân bổ trách nhiệm, đến quản lý chi phí và giải quyết tranh chấp.”
Việc nắm bắt nhanh chóng các quy định mới sẽ giảm thiểu khả năng tranh chấp. Theo thống kê của Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), trong 5 năm qua, tranh chấp xây dựng chiếm khoảng 35% tổng số vụ trọng tài – một con số cao hơn so với các ngành khác.
Luật mới yêu cầu hợp đồng phải chi tiết về tiến độ, thanh toán và điều kiện thay đổi thiết kế. Luật sư Nguyễn Phương Nam (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, các tranh chấp thường xoay quanh “điều kiện thanh toán” và “thời gian hoàn thành”. Do đó, một hợp đồng chuẩn, có điều khoản dự phòng cho các sự kiện bất khả kháng, sẽ giảm thiểu đáng kể chi phí tranh tụng.
Đề xuất thực tiễn cho doanh nghiệp
- Rà soát lại mẫu hợp đồng: Áp dụng các điều khoản về bất khả kháng, hoàn thành cơ bản và bảo đảm nghĩa vụ theo luật dân sự.
- Đào tạo nội bộ: Tổ chức workshop về các thay đổi quan trọng của Luật Xây dựng sửa đổi, đặc biệt là phần quản lý chi phí và giấy phép.
- Thiết lập cơ chế giám sát: Sử dụng phần mềm quản lý dự án để cập nhật chi phí theo từng giai đoạn, đáp ứng yêu cầu tính toán chi phí dần dần của luật mới.
- Tăng cường đối thoại với cơ quan quản lý: Tham gia các buổi hướng dẫn, góp ý về bản chuẩn hợp đồng để tránh hiểu sai pháp luật.
Như ông Lê Hồng Hạnh (Chủ tịch VIAC) đã chỉ ra, nếu doanh nghiệp không kịp thích nghi, “tranh chấp có thể không giảm mà còn gia tăng”. Vì vậy, chuẩn bị ngay từ hôm nay là chìa khóa để tận dụng tối đa lợi ích của Luật Xây dựng sửa đổi 2026.
Hãy chia sẻ quan điểm của bạn: Bạn đã chuẩn bị như thế nào để đối mặt với những thay đổi này?
