Bất động sản 2026: Lãi suất ổn định, giá sơ cấp tiếp tục tăng

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ tiếp tục tái cấu trúc, trong đó lãi suất ổn định, nguồn cung tăng và giá nhà sơ cấp dự kiến tăng cao.

Lãi suất – công cụ kiểm soát rủi ro, không phải động lực tăng trưởng

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam, lãi suất vẫn là yếu tố quyết định nhu cầu mua nhà. Năm 2026, dự báo mức lãi suất duy trì ổn định, giúp thị trường không rơi vào vòng xoáy tăng giảm như năm 2022.

Chính sách tiền tệ thận trọng được rút ra từ bài học 2023, khi thị trường mất tới hai năm mới phục hồi sau các biện pháp mạnh tay. Ngân hàng năm 2026 không chỉ cho vay mà còn phải điều tiết dòng vốn, hướng tới nhu cầu thực của người mua nhà.

Một số gói ưu đãi lãi suất được thiết kế đặc thù cho người chưa có nhà, thu nhập thấp và giới trẻ – dự kiến sẽ là “đòn bẩy” giải phóng thanh khoản cho phân khúc bình dân.

Thay đổi không gian phát triển sau sáp nhập các vùng miền

Việc sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa‑Vũng Tàu tạo ra một cấu trúc thị trường mới, mỗi khu vực chịu trách nhiệm một vai trò chuyên biệt:

• TP.HCM (cũ): Tập trung vào bất động sản cao cấp và hạng sang, hướng tới dòng tiền cho thuê và đầu tư quốc tế.
• Bình Dương (cũ): Được định vị là “thủ phủ” căn hộ tầm trung, đáp ứng nhu cầu ở thực của lực lượng lao động.
• Bà Rịa‑Vũng Tàu (cũ): Tận dụng hạ tầng giao thông, đặc biệt là sân bay, để phát triển bất động sản logistics, du lịch và nghỉ dưỡng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, trong năm vừa qua đã có hơn 25 dự án chào bán tại Bình Dương, cung cấp khoảng 26.000 sản phẩm; TP.HCM cũ góp khoảng 10.000 sản phẩm, minh chứng cho sự phục hồi nhanh sau sáp nhập.

Giải quyết nguồn cung: nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền

Thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ, vẫn là thách thức lớn. Năm 2026, các chính sách tháo gỡ giao đất và phê duyệt giá bán dự kiến rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia.

Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ đang được đẩy mạnh. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Nam Long, khẳng định đây là chính sách “nhân văn và bền vững” và sẽ lan tỏa nhanh chóng khi các cơ chế hỗ trợ được hoàn thiện.

Đối với nhà ở vừa túi tiền, Bộ Xây dựng đang chuẩn bị các quy hoạch, tiêu chuẩn và ưu đãi thuế. Khi Quốc hội thông qua, phân khúc này sẽ tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đưa ra mô hình tài chính cụ thể: một căn nhà xã hội 70 m² với giá 29 triệu đồng/m² (tổng 2 tỷ đồng) chỉ cần trả trước 20 % (≈400 triệu đồng), phần còn lại vay ưu đãi 25 năm, trả góp trung bình 8 triệu đồng/tháng – mức tương đương tiền thuê nhà.

Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng

Ông Tuấn cho rằng giai đoạn khó khăn nhất đã qua; trong năm 2026, giá giảm sẽ không còn, thay vào đó là xu hướng tăng, đặc biệt tại các khu trung tâm khan hiếm.

Bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến biểu đồ giá:

1. Thay đổi bảng giá đất – dự thảo tại TP.HCM cho thấy mức tăng tới 34 % ở nhiều khu vực, làm tăng chi phí dự án.
2. Tín dụng – nếu lãi suất không được kiểm soát, kịch bản 2022 có thể lặp lại, dù thị trường hiện đã ổn định hơn.
3. Độc quyền giá của các chủ đầu tư tại các khu trung tâm có nguồn cung hạn chế.
4. Hạ tầng – ví dụ, dự án nối metro sang Bình Dương đã đẩy giá bất động sản tại đây tăng 30 % so với đầu năm.

Từ góc nhìn chính sách, khi các vướng mắc thể chế được tháo gỡ, nguồn cung sẽ tăng, thị trường kích hoạt quy luật cạnh tranh, và các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang nhà ở vừa túi tiền để duy trì thanh khoản.